【その他知識編】不動産クラウドファンディングの仕組みとメリット・デメリット

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これまで株の内容が中心だったのに唐突に不動産投資クラウドファンディングだなんて...
しかもなんだか怪しい

今回の備忘録のテーマは「不動産投資クラウドファンディング」です。
もちろん筆者自身が分散投資の一環として試し始めた投資なので、ここに書き残していきます。

私は、長期投資と短期投資とを分けて投資する戦略をとっていますが、今回紹介する不動産投資クラウドファンディングは「長期投資」に位置づけるものと考えています。(単純に運用期間が1年を超えることを想定しているためです)

さて、今回はまず、私が実践してみようと思った①「不動産投資クラウドファンディング」とは何なのか、②メリット・デメリット、③総括(注意点)について書き残していきます。

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

そもそも不動産投資クラウドファンディングって?

まず、不動産投資クラウドファンディングとは、”クラウドファンディング”とある通り、複数の出資者(投資家)から資金を集め、その資金から不動産に投資をし、賃料や売却収入を出資者に分配するものです。

クラウドファンディングにも様々な類型がありますが、今回は私が興味を持っているファンド型の不動産投資クラウドファンディングの仕組みについて書き残します。

ファンド型の不動産投資クラウドファンディングは、不動産購入のための資金調達を目的としたクラウドファンディングのことで、匿名組合出資という形で出資者(投資家)からお金を集め、運用会社(不動産特定共同事業者)が特定の不動産を購入し、不動産を一定期間運用し、そこから得られる賃料や売却代金を出資者に分配するというものです。

不動産投資クラウドファンディングの仕組みのイメージ


不動産投資クラウドファンディングの投資家だけでなく、運用会社も何割か出資をしているという点です。

つまり、運用会社も出資しているので、購入したファンドで損失が出てしまうと困るわけです。
そのため、運用会社としても損失を避けるために優良な物件を選定するというインセンティブが働くというわけです。

投資する人たちの保護が図られている分比較的安全

不動産投資クラウドファンディングの場合、一般的に優先劣後スキームを採用している場合が多いです。

優先劣後スキームとは、運用会社がファンドを売却したときに赤字となった場合に、その売却代金を投資家に優先して分配するという仕組みのことです。

もう少し具体的にいうと、

不動産投資クラウドファンディングは、投資家と運用会社が出資して、不動産を購入し、不動産を運用することによる賃料や売却代金を分配していましたね。

最終的にはファンドを売却することで投資が終わるわけですが、ファンドを売却時に想定よりも低い売却額となることは充分考えられます。

めちゃくちゃ単純な例ですが、投資家が700万円、運用会社が300万円を出資し、1000万円のファンドを購入し、1000万円以上で売れると考えていたところ700万円でしか売却できなかったとすると、売却損失発生しています。

普通に考えると700万円を投資家と運用会社で7対3の割合で分け分けして投資家も運用会社も損失を被ることになりそうなのですが、優先劣後スキームをとっていると劣後出資者である運用会社が300万円までの損失を負担し、700万円は投資家へ優先的に配当されることになるのです。

つまり、出資者としての投資家としては売却損が劣後出資の範囲内であれば損失を被ることがないというスキームなのです。

なるほど、もちろん優先劣後スキームでも元本割れリスクは生じますが、投資家にとってはある程度の安全性が確保されているというわけですね。

しかも、この優先劣後スキーム、運用会社から見ると出資分だけ損失を負担することになりますから投資ファンドの選定には一層厳格となるインセンティブに繋がります。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

メリット

①少額(1万円)で不動産に投資が可能

多くの不動産投資クラウドファンディングでは1万円から投資ができるようになっていますので、これだけ気軽に投資ができるのは大きなメリットです。

不動産投資クラウドファンディングに興味のある方は株式などの投資もしている可能性が高いので、分散投資という意味でも少額投資は魅力的といえます。

②期待利回りが高い

利回りはファンドによりまちまちな部分はありますが、それでも3~8%の案件は散見されます。
投資対象としてはここまで投資家保護が図られたうえでのこの利回りは堅実的なもののように思われます。

③優先劣後スキームを採用している事業者が多い

さて、先ほども出てきた優先劣後スキームはほとんどの案件で採用されているので、安心して不動産投資クラウドファンディングをすることができます。

もちろん、出資する前に優先劣後スキームが採られているのか、採られているとしてどこまでの損失に耐えられるのかという点についてはよくよく確認しておく必要はあります

デメリット

①元本割れリスクがある

優先劣後スキームなどで投資家の保護があるとしても元本割れリスクは存在します。
この点は必ず押さえておかなければならない点です。

②運用中は出資した資金を出金することができない

運用中は出資した資金を動かすことはできませんので、出資はあくまで余剰資金から行いましょう。
これは他の投資でも同じことですね。

③配当は雑所得扱いとなるため税制面の優遇がない

株式などとは異なり、配当金は雑所得扱いとなるため税制面で大した旨みがないのはデメリットといえそうです。

④やや過熱感がある(劣悪な運用事業者が登場しかねない未来への懸念)

不動産投資クラウドファンディングの一般的なデメリットというわけではありませんが、私個人の懸念です。

私が実際に不動産投資クラウドファンディングに出資してみて感じたことになるのですが、運用会社が案件を募集するとあっという間に募集枠がいっぱいとなり、他方で一度案件を見逃すと次回の案件紹介まで少し期間が空いてしまうのです。

これはつまり出資者からの需要が多い反面、運用会社からの紹介件数がそれほど多くないということが原因といえます。
運用会社からすると物件を厳選する必要があるため仕方のないことともいえるのですが、注意しなければならないことは「どうせ資金があつまる」「多くの物件を紹介しなければならない」と運用会社の物件選定担当者が考えた場合、適切ではない物件を選定する可能性があるということです。

また、そのような適当ではない物件が紹介されたとしても、現状では「おそらく出資枠を巡る競争が行われる」ということです。

このような現象が起こるのは不動産投資クラウドファンディングに参加する出資者が不動産投資についてほぼほぼ初心者ということに起因するものと考えられます。(資金に余裕があり投資知識のある人はそもそも現物の不動産投資がメインと考えられます)

少額で気軽に不動産に投資できる感覚があるからこそ考えられる問題かもしれませんが、出資者自身も不動産投資の知識を勉強しておく必要があるかと思います。

(最後に)不動産投クラウドファンディングをする前に!

不動産クラウドファンディングは不動産に少額で投資を出せるということもあり、これまで現物不動産投資をしていなかったような投資初心者も出資をしている例が多いようです。(私もその一人ですが)

個人的に不動産投資クラウドファンディングという仕組み自体は悪くないと考えていますが、それでも不動産投資に関する基本的な知識については押さえておく必要があると思います。

別の備忘録にて不動産投資に関する知識についてまとめておきますので、不動産投資に興味がある場合には是非ご参照ください。

私自身、もちろん不動産投資クラウドファンディングに少額ですが投資をしていますので、どこの会社を利用しているのか紹介させていただきます。

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CREAL(クリアル)は不動産投資クラウドファンディングの中でも規模が大きく、Twitterでクリアルのツイート(@CREALjp)と投資責任者である山中雄介(@YusukeYamanaka3?)さんに選定基準などを尋ねることができる点で納得のいく投資ができるのではないかと考えられます(それでも担当者の適当なリサーチというリスクを払拭出来るわけではないですが)

こちらの運用状況については今後もお知らせしていきたいと思います❗

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